Investir em imóveis é um bom negócio? Alexandre Souza Lima questiona o mercado imobiliário, considerando cap rate, correção inflacionária, valorização anual e índice FIPE-ZAP.
Em tempos de incerteza econômica e juros altos, muitos investidores se perguntam se o investimento no mercado imobiliário ainda é uma boa escolha. Com base na minha experiência como CEO de uma incorporadora, acredito que a resposta é sim, mas com algumas nuances importantes a serem consideradas. O mercado imobiliário, como qualquer outro tipo de investimento, carrega seus riscos e recompensas.
No entanto, é fundamental ter uma estratégia de aplicação financeira bem definida antes de tomar qualquer decisão de investimento. Isso inclui avaliar o seu perfil de risco, definir seus objetivos financeiros e considerar as opções de negócio disponíveis no mercado. Além disso, é importante lembrar que o investimento no mercado imobiliário pode ser uma excelente opção para diversificar sua carteira de investimentos e reduzir o risco. A chave é encontrar o equilíbrio certo entre risco e recompensa.
Entendendo o Investimento em Imóveis
Ao considerar um investimento em imóveis, é fundamental ter uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade. A localização é um dos principais elementos que determinam o sucesso de um investimento imobiliário. Imóveis bem localizados têm menores índices de vacância e, em caso de venda, maior liquidez, tornando-os comparáveis a investimentos seguros em outras áreas, como CDBs de bancos de primeira linha.
Assim como em qualquer aplicação financeira, a escolha de onde investir é crucial para o retorno. Ao calcular a rentabilidade de um imóvel destinado à locação, é necessário olhar além do valor do aluguel. O cap rate, que é a relação entre o valor do aluguel e o valor investido na compra do imóvel, é apenas uma parte da equação. Devemos, também, considerar a correção inflacionária prevista em contrato, geralmente atrelada ao IPCA ou IGPM, e, claro, a valorização anual do imóvel.
Analisando o Potencial de Investimento
Para se ter uma ideia mais clara do potencial desse investimento, utilizamos o índice FIPE-ZAP, que acompanha a valorização média de imóveis desde 2008. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel residencial de três dormitórios valorizou-se, em média, 8,8% ao ano entre janeiro de 2008 e julho de 2024. Quando somamos esse dado ao cap rate conservador de 6% ao ano para a locação de um imóvel, chegamos a uma rentabilidade de 14,8% ao ano. E isso sem contar o reajuste anual dos aluguéis à inflação.
Agora, se compararmos esse retorno com o de um CDB, que rendeu, em média, 9,50% ao ano (e ao do IBOVESPA, que rendeu 4,22% ao ano), no mesmo período, percebemos que o investimento em imóveis locados oferece um retorno 55,78% maior em relação ao CDB e de 250% a mais do que o IBOVESPA.
Segurança e Rentabilidade no Investimento em Imóveis
Há uma segurança inerente ao investimento em imóveis que muitas vezes falta em outras formas de aplicação. Um imóvel, além de ser um bem físico, tem a capacidade de se valorizar com o tempo e oferecer uma proteção contra a inflação, algo que nem sempre é garantido em outros investimentos. Diante disso, pode surgir a dúvida do momento ideal para investir em imóveis.
A resposta pode ser encontrada no ciclo de valorização dos imóveis, que é influenciado pela taxa de juros. Investir em imóveis em momentos em que as taxas de juro estão mais altas tende a ser o melhor momento, uma vez que a compra será feita no ciclo de menor velocidade de valorização.
Conclusão
Para quem busca um investimento que combine segurança, rentabilidade e proteção contra a inflação, o mercado imobiliário se mostra uma opção sólida e promissora. É fundamental fazer uma análise criteriosa do imóvel em questão, considerando localização, tipo e condições de mercado. Com uma visão clara dos fatores que influenciam a rentabilidade e uma análise cuidadosa do mercado, o investimento em imóveis pode ser uma escolha inteligente e lucrativa.
Fonte: © Estadão Imóveis
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