O reajuste anual do aluguel deve seguir regras, considerando a valorização do mercado e o valor médio de mercado, evitando reajuste judicial.
O mercado imobiliário brasileiro tem apresentado uma tendência de alta nos preços de aluguel mês a mês. De acordo com o Índice FipeZAP, o aumento foi de 0,88% em agosto e 14,09% nos últimos 12 meses. É importante lembrar que o aluguel é um dos principais gastos das famílias brasileiras. No entanto, o aumento do preço do aluguel não é algo que o proprietário do imóvel possa fazer de forma arbitrária.
A locação de um imóvel é um contrato que envolve direitos e deveres para ambas as partes. Para alterar o valor do aluguel, o locador deve seguir as regras estabelecidas pela lei. O aumento do preço do aluguel deve ser comunicado ao locatário com antecedência e de acordo com as cláusulas do contrato. Além disso, o locador também deve considerar o índice de inflação e o valor de mercado do imóvel ao determinar o novo preço do aluguel. É fundamental que o locador esteja ciente de suas responsabilidades e respeite os direitos do locatário.
Entendendo o Reajuste do Aluguel
De acordo com Marcos Marin, especialista em direito imobiliário do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados, é fundamental respeitar os termos acordados previamente no contrato de locação. O aumento do aluguel pode ser feito desde que haja um ‘comum acordo’ entre locador e locatário. Caso não haja acordo, as partes podem pleitear a revisão judicial do valor do aluguel.
A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê que é necessário que o proprietário tenha a anuência do locador para confirmar o aumento do aluguel. Além disso, o reajuste anual do aluguel é um tipo de correção de valor que já é previsto na maioria dos contratos. Esse reajuste acontece a cada aniversário do contrato assinado e o valor é alterado com base na valorização de algum índice, geralmente o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou o Índice de Preços ao Consumidor (INPC).
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Reajuste Anual e Revisão Judicial
O reajuste pode acontecer a partir de uma porcentagem definida previamente. Por exemplo, é possível acordar que um ano após o início do contrato, o aluguel seja reajustado em 8%. Outra possibilidade prevista na Lei do Inquilinato é solicitar a revisão judicial do valor do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes. Esse pedido de revisão judicial deve ser realizado pelo proprietário e buscar adequar o valor do aluguel ao preço de mercado.
O locador não pode simplesmente aumentar o valor de forma arbitrária, mas sim observar o valor praticado no mercado para imóveis semelhantes. Se o inquilino não concordar com o aumento, ele deve apresentar seus argumentos contraditórios. Em caso de acordo amigável, o locatário pode ajustar livremente o valor do aluguel.
Revisão Judicial e Ação Revisional
Caso não haja um acordo, o locador pode ingressar com uma ação revisional para adequar o valor ao preço de mercado. A Lei do Inquilinato indica que o inquilino pode recorrer a uma ação revisional (art. 19). Se o contrato de locação já estipula um índice de reajuste, o locatário deve verificar se o aumento imposto está em conformidade com esse índice e com o prazo acordado para os reajustes.
Caso o locador esteja aplicando um aumento fora desses parâmetros, o locatário pode tentar a negociação ou entrar com uma ação declaratória de nulidade do aumento, pedindo que a Justiça declare a invalidade do reajuste abusivo. Nas situações em que o reajuste torna o aluguel excessivamente oneroso ao locatário, ele pode invocar o artigo 478 do Código Civil, com base na Teoria da Imprevisão. Essa tese se baseia em eventos excepcionais e imprevisíveis, que podem afetar a relação locatícia.
Fonte: © Estadão Imóveis
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