A 3ª Turma do STJ definiu que a caução locatícia é direito real de garantia e preferência do credor caucionário em concurso de credores.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em concurso singular de credores, a caução locatícia é considerada um direito real de garantia, capaz de conferir preferência ao credor caucionário sobre o valor da venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da garantia locatícia como forma de proteção aos credores, garantindo a segurança das transações imobiliárias. Além disso, a definição do STJ traz mais clareza e segurança jurídica para as relações contratuais envolvendo a caução locatícia.
Caução Locatícia: Direito de Preferência e Garantia Real
De acordo com o processo em questão, foi iniciada uma ação de execução em que a parte autora buscava satisfazer seu crédito através da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma imobiliária, também credora, entrou no processo como terceira interessada, pleiteando preferência no recebimento, argumentando que o imóvel penhorado foi dado a ela como garantia locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo inicial decidiu a favor da imobiliária, porém o acórdão de segunda instância reverteu a decisão ao entender que a caução locatícia é considerada uma forma de garantia simples, não conferindo prioridade no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
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No recurso ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a imobiliária solicitou o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, por conseguinte, prioridade nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, enfatizou que, apesar de a caução não estar explicitamente listada como um direito real no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, como ocorreu no caso em questão, ela adquire o efeito de garantia real, similar a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca’, ressaltou a ministra.
A ministra também destacou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem o direito de exigir caução como garantia, sendo necessário o registro na matrícula do imóvel se esta for dada na forma de um imóvel.
Apesar das controvérsias doutrinárias sobre a possibilidade de estabelecer garantias reais por meio de averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do CC prevê exceções quando a lei assim determinar.
Portanto, mesmo que a caução locatícia tenha sido averbada apenas marginalmente na matrícula, seu efeito em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que seja especificamente indicado como anticrese. Essas informações foram fornecidas pelo STJ no REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur
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