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Há 10 anos, estratégia de investimento imobiliário de aluguel perde espaço no mercado digital. Tivio, gestora independente, vê fim de movimento de redução de agências.
Desde o auge das fintechs há uma década, o mercado convencional de locação de agências bancárias evoluiu de estável e popular entre os investidores para extremamente arriscado. Com as grandes instituições financeiras fechando agências bancárias e priorizando a experiência digital, os fundos imobiliários precisaram reavaliar suas estratégias de investimento.
Essa mudança também impactou os pontos de atendimento e as filiais bancárias, que viram a necessidade de se adaptar ao novo cenário. A competição acirrada entre as diversas unidades bancárias levou a uma redefinição do papel das agências bancárias no setor financeiro, exigindo inovação e agilidade para se manterem relevantes no mercado atual.
Mercado de agências bancárias em movimento de redução
A Tivio Capital, com aproximadamente R$ 30 bilhões sob gestão, tem como foco principal de seus fundos imobiliários as agências bancárias, uma estratégia que tem se destacado no mercado. Atualmente, o TVRI11, principal fundo da gestora com cerca de R$ 1,6 bilhão sob gestão, destina 35% de seu portfólio para agências bancárias (todas pertencentes ao Banco do Brasil), 31% para lajes corporativas e 34% para imóveis de uso misto (combinação de agência bancária e espaço corporativo).
Em relação à distribuição geográfica, 25% do portfólio está em São Paulo, 46% em outras grandes capitais e 29% em cidades do interior do Brasil. A Tivio, gestora independente fruto da parceria entre Bradesco e banco BV, acredita que o movimento de redução de agências bancárias está passando por uma mudança. De acordo com dados do Banco Central, em 2016 existiam cerca de 20 mil agências dos cinco maiores bancos do país, número que caiu para aproximadamente 14 mil em 2024, com a maior redução ocorrendo até 2021.
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Adriano Mantesso, responsável pela área de real estate da Tivio Capital, destaca: ‘Acreditamos que o mercado de agências bancárias não só atingiu um equilíbrio, como está se revertendo. A diversidade da realidade brasileira e a demanda dos clientes por interações físicas representam uma grande oportunidade de investimento.’ Os bancos privados reduziram significativamente o número de agências, passando de cerca de 11,5 mil em 2016 para aproximadamente 7.500 atualmente, enquanto os bancos públicos mantiveram uma redução mais suave, de 9 mil para também cerca de 7,5 mil.
O Bradesco liderou o enxugamento de agências, com uma diminuição de 50% entre 2017 e 2024, seguido por Itaú (-38%) e Banco do Brasil (-21%). Santander e Caixa apresentaram reduções menores, 5% e 1% respectivamente. A localização das agências também foi um fator relevante, com uma queda de 34% em São Paulo, 29% nas demais capitais e 24% nas cidades do interior.
Diante do risco de mais fechamentos em grandes cidades, a gestão do fundo TVRI11 confia na valorização imobiliária das áreas locáveis. As agências, bem posicionadas, têm potencial para se transformar em outros tipos de comércio urbano, como farmácias e supermercados menores, uma estratégia de investimento que o fundo pretende explorar. A valorização média dos bairros de São Paulo no portfólio do fundo desde 2021 foi de 24%, considerando o reinvestimento em dividendos.
Fonte: @ NEO FEED
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